中国地方城市从“土地财政”向“税收财政”的转型过渡时间还要多久？正在试点房产税改革的重庆市给出的答案是900年——据新近得知的消息，重庆市目前所征房产税总额已接近1亿元；而2010年重庆市土地出让的总收入约，为900亿元。也就是说，以目前的房产税，仅是其土地财政的九百分之一。

      2012年春节过后，重庆和上海的房产税试点即将期满一年，房产税将再次成为媒体关注焦点。一大堆的中央、地方媒体正等着为之总结经验、盘点得失。重庆市相关政府部门已经预感到舆论压力的逼近，目前对于有关房产税的话题又开始三缄其口。

      笔者近日在重庆调研时，破费周折了解到财政部门的口径数据：重庆2011年房产税起征点是9941元／平方米，满足征收条件的高档商品住房共有8563套，其中独栋别墅3400余套，目前征税额已超过9000万元，预计今年底征收房产税可达1亿元。

      根据试点方案，重庆市房产税主要对高档商品住房征收，具体是对存量和增量独栋商品住宅征收，税率在0.5%至1.2%之间，共分三档。在1月28日之前购买的存量独栋商品住宅可享受180平方米免税面积，新购独栋商品住宅可享受100平方米免税面积。

      重庆市财政局某官员称，1亿元征税额与当初预期基本吻合。他还表示，所收房产税将作为保障性住房的补充资金，全部用于重庆市公租房建设。

      但市场人士对1亿元是否实际征收到位表示怀疑，认为“水分很大”。因为在房产税试点这一年来，逃税、抗税现象时有发生，寻找征管漏洞成为应税人的普遍应激反应。而以政府现有的征税能力和手段，要做到对房产税应收尽收，还面临不小的挑战。

      早在2011年2月初，也即1月28日重庆市正式启动房产税征收试点后不久，首笔个人住房房产税就已申报入库，税款为6154.83元。这笔税款产生于重庆市北部新区一高档社区二手房转让，住宅类型为建筑面积202.73平方米的花园洋房，交易单价13071.57元/平方米，刚好超过上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍，即9941元/平方米房产税起征点。

      首笔房产税入账后，一个新税种在人们脑海中渐成印象。于是，一些市场人士和应税对象开始研究“对策”。

      首先是业主“玩儿失踪”。例如，一些住在独栋别墅或高档商品房的应税业主，一听说征税人员上门，便索性躲起来，让保姆或老人孩子去开门，谎称主人不在。有些豪宅业主的身份本身就是个谜，电话、物业都无法联系到。

      重庆市财政部门的说法也证实了这一点。据称，少部分未纳税者，多为电话未能联系上，或是房产证未办理完结，房产尚且存在纠纷，等等。

      迫于应税业主的主动交税意愿欠佳，重庆市税务部门曾经拟定方案，先从“老板”业主下手征税，一些在工商部门登记注册有实体企业的高端房产业主，成为税务部门率先锁定的征税对象。而对于恶意欠缴者，重庆市此前还在当地报纸上公布了一份“黑名单”，施以舆论压力。知情人告诉笔者，他看过那份黑名单，印象中是登在报纸很小的一角，不仔细看不见。

      相比之下，一些高端楼盘开发商规避房产税的策略则更为专业，则采用“一房两签”、“阴阳合同”的办法，协助购房者躲避房产税。例如：一套精装修的应税高档商品房，可以将价格分解为二，与购房者同时签订毛坯房和委托精装修两份合同，其中毛坯房价格定在“9941”房产税起征点之下，以此到房产部门备案，避过交税；其余价格则以委托精装修的形式来体现。如此一来，就轻松规避了房产税。

      目前，“9941”已成了重庆地产界一个人尽皆知的数字，尤其是做豪宅、高档商品房的开发商，更是将其视为制定价格策略的政策高压线。9941实质上是指重庆市上两年（2009年和2010年）主城九区新建商品住房成交均价的2倍。但现在却成了重庆市高档商品房的变相“限价令”，突破此界限者，就将收到政府的房产税催缴单。

      虽然重庆市是全国唯一一个没有出台限购政策的省会城市，但房产税的试点，却变相地起到了抑制投资、投机的限购、限价效果。

      在房产税试点一周年之际，尽管外界对其评价颇为刻薄，认为其替代土地财政的转型意义“收效甚微”，作为地方财政主要来源更是行不通；但积极的看法却颇为认同房产税发挥的住房市场结构调整作用，以及更深层面的财富再分配意义。

      自2010年开始，重庆市提出了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度格局。在低端方面，主要是由政府提供大规模的公共租赁住房作为保障，力求解决200万中低收入群体的住房困难；中端方面，则是重庆加大了普通商品房的供应，使90平方米及以下小户型刚需性住宅占到供应总量的70%；而在高端约束方面，则通过房产税实施调节，抑制奢侈型、投资型住房需求。

      综合来看，房产税发挥了完善住房体系建设、改善住房结构的效果。据调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30％~50％，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。1月28日至11月30日，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8％，较去年下降4.1个百分点。

      重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人还表示，房产税的实施对高档商品住房起到“价格约束”作用，从而遏制高档住房带动房价上涨。1月28日至11月30日，重庆主城高档商品住房成交建筑面积均价为每平方米13638元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价下降7.1个百分点。

      房产税有利于优化商品住房供应结构，突出表现在市场上大户型住房比例降低，中小户型住房的供应量增加。1月28日至11月30日，重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2％，与去年同比增加17.8％。

      重庆当地业内人士告诉笔者，在年初房产税试点启动次日，万科重庆公司便迅速做出反应，将旗下楼盘定价全部调整至9941元/平方米以下，并以此为噱头，火热营销了一把。

      招商地产紧随其后，将公司位于重庆市北滨江路的高档楼盘价格，从最高1.5万元下调至9941之下。目前该楼盘均价已至8000元，据说还要降至7000多元。其销售经理对笔者摇头说，这个价格，已经基本回到2008年开盘之初的样子。

      但市场人士认为，导致房价下降的主要因素并非来自房产税，而是整个宏观经济走势。受累于国内一年间持续调控引发的购房观望气氛，以及银行限贷引至的成交量下滑、购买力下降，目前重庆市大部分在售楼盘都已降价20%。个别项目最高降幅甚至超过50%，近乎腰斩。在此过程中，房产税不过是“在火上浇点油”罢了。

      值此房产税试点一周年临近之际，该如何总结、盘点这一年的试点经验，该给予怎样的中肯评价，恐怕仍需重新回到推行房产税的“目的”这一起点上来思考：它究竟是作为房地产调控的一项手段，还是作为税制改革的下一步？需要有更清晰的顶层设计。