三水的开发商加大刚需盘的推广力度，图为某楼盘挂出洋房推新货的广告条幅。  张明术 摄

　　今年前三季度，三水楼市回暖乏力。来自市住建局的官方统计显示，今年1到9月，当地新房成交面积同比增幅在五区中垫底，而楼价同比跌幅却在五区中“领跑”。

　　南都记者本周展开调查后发现，限购后，来自外区的购买力销声匿迹，导致高端别墅市场门可罗雀，对三水楼市产生了较严重的负面影响，于是当地发展商转而大力开发刚需市场，今年以来，当地刚需楼盘竞争进入白热化，为数不少的楼盘极力争夺有限的刚需客群。

　　比起禅桂，目前三水普遍5000-6000元/平方米的洋房价位不算贵，但在当地略显薄弱的刚需客心目中，这样的价位依然有些“亚历山大”，而当地开发商也指出，产业经济积累不足，城建规划利好缺失，让三水楼市“回暖”欠缺底气。

　　成交增幅五区最末

　　今年4月以来，佛山房地产市场成交持续回暖。南都记者查询市房管部门发布的今年二、三季度全市及五区的新房成交数据却发现，在佛山五区中，近半年成交回暖最不明显的要数三水区。

　　市房管部门统计数据显示，今年第二、第三季度，佛山五区新房成交面积同比增幅分别是39%、74.67%，禅城区此期间新房成交增幅更是高达110%以上。而三水区在今年第二、第三季度新房成交面积同比增幅仅有3.13%、41.96%，增幅不仅低于全市平均水平，更是位列五区最末。

　　市房管部门统计的今年1到9月份三水区新房成交面积，仅有32.01万平方米，同比下滑幅度38.95%，比起高明区32.03万平方米的水平还要略低，三水区今年前9个月的新房成交面积，跌幅更是在五区中“领跑”。

　　同样处于“领跑”位置的，还有三水区今年前9个月的新房价格下滑幅度，房管部门的统计数据就显示，今年1到9月三水区新房成交均价为5683.59元/平方米，同比跌幅达到18.30%，为五区最多。这也显示，三水区新房成交量回暖速度在五区中垫底，并非由于房价高企。

　　豪宅预冷市场转打刚需战

　　以广佛后花园为区位卖点，三水区房地产市场长期以来主打豪宅路线，依附云东海、森林公园等生态山水资源，别墅盘更是其主要支撑。而在去年限购以来，以禅城区为代表的佛山市场，主打刚需类产品，赶上了市场回暖的快车，而以别墅为主打的三水楼盘却步履艰难。

　　在此情况下，三水的不少地产商把目光投向刚需市场，于是，今年以来当地市场掀起了一场激烈的“本地刚需争夺战”。西南街道河口片区大批兴建洋房，部分别墅盘也转而开发推售洋房，都让本来支撑力就略显薄弱的本地购买力，变得粥多僧少，有的盘勉强能吃饱，有的盘却只能饿肚子。

　　查询2011年的三水区新房成交，南都记者发现去年3月的限购令是当地市场一道明显的分水岭。限购前的2011年1到3月，三水新房成交单价突破7000元，单月成交面积达到月均10万平方米，在2011年2月更是达到历史高峰的15.22万平方米。

　　但在限购之后，别墅盘里一掷千金的外地豪客不见踪影，而洋房项目寄予厚望的区域外市场也难以启动。

　　南都记者采访中也发现，包括最早进驻的时代城在内，河口片区是目前三水西南中心城区洋房项目最密集的片区，但为了争取刚需买家，这些项目之间竞争趋于白热化。目前这一区域的洋房价位普遍在毛坯5字头，比起今年年初4字头略贵一些，但多数项目仍在去库存，一些新推盘项目往往也是近半年才推出一次新货，去货速度较慢。

　　本地人买不起禅桂客嫌性价比低

　　而在限购前，在相当一部分外来购买力的支撑下，三水区洋房销售呈现出量价齐升的趋势。一位2011年初在三水西南市中心山水一品花园买楼的购房者告诉记者，自己本身在禅城工作，当时因为禅城楼价突破万元，觉得这一项目作为当地路段最出色的楼盘，价位相对实惠才买，但买房时均价也几乎是近万元了。

　　一些三水本地的发展商反映，和禅城、南海和顺德相比，三水当地的刚需客群不仅总量较少，而且购买力也相对薄弱。“刚需型买家月薪往往只有2000元左右，即使买5000元/平方米的新房，首付和按揭压力也很大。”一位西南市民告诉记者。

　　另一方面，随着禅桂楼价在今年之后走低，三水中心城区5000多元/平方米的住宅均价在本地购房者心目中，也显得“含金量较低”，一定程度上加大了市场观望程度。从事媒体工作的西南市民招先生，就在今年中在禅城老城区某楼盘逢低入市，在他看来，禅城楼盘的增值空间更为可观。

　　不过，尽管如此，刚需型买家仍然是当地楼盘尽力争取的市场主力，在今年年中以来，一些楼盘销售也有较大程度反弹。如御江南作为别墅大盘，今年迅速启动了洋房、公寓销售，成为当地热销大盘，而日前亮相的捷和广场，因其路段和前景卖点，吸引过万看楼客前来，在当地市场轰动一时。

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　　三水别墅大盘 禅桂客曾占半壁江山

　　2007年到2010年，三水以云东海为中心，别墅大盘云集，而主要客群支撑来自禅桂。

　　2007年时，当地别墅大盘三水丽日天鹅湖的一份客户分析报告就显示，在已有的业主构成比例当中，三水、禅城、南海三区大约各占1/3的比例，也就是说有6成业主是来自禅城区和南海区。

　　和三水丽日天鹅湖同在云东海片区的绿湖·爱伦堡有关负责人也向媒体表示，他们粗略统计过后，发现来自三水与禅桂的业主比例是5：5。而纯别墅楼盘山水庄园则吸引了部分广州市民前来投资置业。

　　不过南都记者今年4月在当地别墅大盘踩盘时也发现，当地已交付别墅入住率偏低，不少外来高端购房者仅以投资目的买房，并未在这些环境优美的别墅小区入住。

　　在近期，多个三水当地的别墅大盘再次“组团”在南海保利水城等区域进行外展。三水本地市场别墅客源有限，必须依靠南海、禅城等区域外的市场支撑，成为这些豪宅盘的“共识”，但记者在这些项目的外展现场也发现，有意咨询、购买者寥寥，本地别墅盘营销负责人也坦言，“效果不明显”。

　　今年4月，南都记者曾作调查，在去年限购之后，三水不少别墅项目都曾遭遇到一个月甚至多个月的“零成交”。而在今年，来自佛山经纬的一项数据统计显示，前三季度三水区共成交了34套别墅，成交面积共为1.19万平方米，这一数字比去年同期下滑了近84.9%。

　　“现在如果是纯别墅盘，一个月能成交个二三套，都算不错了。”西南某别墅大盘营销负责人对南都记者表示。而记者调查中也发现，在云东海等三水别墅项目集中的区域，几乎每个盘都还有数十套乃至百套别墅在售，而这些项目又有近十个之多，别墅余货或有数百套之多。

　　“完全走低价路线，效果也是不明显，主要还是调控限制了外来购买力。”这位营销负责人表示，以往三水别墅项目的主要客群依赖于广州、禅桂乃至肇庆的买家，这些买家在每个盘占据了至少6成以上比例。

　　在佛山限购之后，这些客群从“限贷不限购”变成“限贷又限购”，绝大多数被挤压出市场之外，造成别墅滞销。（周晓南）