李广军 摄 

    日前，广东统计局官方网站公布的数据显示2012年1-7月广东房地产开发投资同比增长8.7%，增幅继续回落，中央政府不放松调控的成效已经逐渐显现。

    另一方面，商务部8月16日通报称房地产领域外商投资得到有效控制，房地产实际使用外资金额下降9.3%，投资结构有所调整。业内人士分析，在房地产投资整体仍有攀升的情况下，外商投资的下降，标志着房地产投资市场的整体布局有所改变，从市场反映上看，投资结构变化后楼市涨跌互现，市场振荡明显。

    增幅回落，调控成效明显

    2012年1-7月，全国部分城市房地产投资不断攀升。以广东省的数据情况为例，日前广东统计局的官方网站公布的数据显示，广东1-7月房地产开发企业完成投资2593.92亿元，同比增长8.7%。其中，商品住宅开发投资1832.76亿元，同比增长8.0%，；办公楼投资100.91亿元，下降15.5%；商业营业用房投资253.80亿元，增长19.4%；其他投资406.45亿元，增长13.4%。

    合富置业首席市场分析师龙斌在接受记者采访时分析，在宏观调控不放松的前提下，房地产投资总量的增速下降，反映了宏观调控的成果。首先，住宅投资在下降，宏观调控将会对住宅有持续影响，势必会影响住宅市场投资，与此同时，商用物业的投资会增加，特别是像公寓、办公、酒店等城市综合体投资会上升。龙斌认为这是城市发展到新阶段，房地产投资的必经阶段。

    值得注意的是，由于仍有不少有利于投资增长的积极因素，投资增速下降幅度不会太大，总体上符合宏观调控的基本方向，而且虽然投资增速放缓，但开发商资金到位情况有好转。今年1-7月，随着广东商品房销售资金逐步回笼，定金及预收款和个人按揭贷款增幅年内首度由负转正，房地产开发企业本年到位资金状况略有好转。1-7月，房地产开发企业本年到位资金4023.44亿元，同比增长6.9%，增幅比上半年提高2.0个百分点。

    申银万国分析报告指出，考虑到当前经济低迷，稳投资成为各地共识，因此既要控制投机性需求，又要稳定投资，增加未来供给，可行的方式就是继续此前的限购限贷，打击投机性购房，同时放宽房地产开发商的融资限制，保证正常供给。

    结构变化，外商投资下降

    8月16日，商务部在北京召开例行发布会，商务部新闻发言人沈丹阳介绍1-7月全国新批设立外商投资企业13677家，同比下降12.3%；全国实际使用外资金额666.7亿美元，同比下降3.6%。关于外商投资房地产情况，此前六月份数据显示，前6月房地产领域实际使用外资金额下降12.4%，降幅高于利用外资其他领域全国平均3%降幅。沈丹阳表示，房地产领域外商投资得到有效控制，实际使用外资金额下降9.3%。

    沈丹阳在发布会上表示，两方面因素共同作用导致外商直接投资下降。从国际来看，世界经济增长放缓，不确定性、不稳定性加强，欧洲债务危机尚没有妥善解决方案，国际金融市场较为动荡，美国政府倡导“制造业振兴”，推出“选择美国”等计划，鼓励投资实体经济。而从国内来看，土地供应趋紧，劳动力成本不断上升，国内市场需求还没有完全释放，使中国吸收外资的竞争优势有所弱化。

    对于外商投资房地产的金额下降，满堂红市场研究部高级主任肖文晓在接受记者采访时指出，内部原因并不在房地产市场本身，外商投资动力不足，主要跟国际大的环境形势有关。而龙斌也分析到，由于外资在全国房地产投资领域所占比重比较低，对于房地产市场影响并不会很大。但龙斌同时指出，房地产投资结构的变化，将带给外来大型房企以及央企更多的发展优势，特别是广州市场，目前城市规划不断，发展空间巨大，根据他的推测，这些企业在广州房地产市场投资将会进一步增长。

    投资趋冷，市场振荡明显

    和大部分业内专家的预测一致，房地产投资放缓和结构变化也直接影响了市场走势，在上半年连续几个月暖意弥漫之后，七月以后楼市成交量并没有如往年般进入“淡季”，而楼价方面也涨跌互现，稍有振荡，据新浪乐居数据统计，近一个月内，共有29个项目的销售价格出现上涨，25个项目的销售价格出现下跌。

    从今年5月开始，楼市均价连涨三月，阳光家缘数据显示，7月广州全市网签成交一手住宅（含商业）达到8859套，环比6月成交量减少197套，跌幅2.2%；与去年同期5664套成交量相比，则大幅增长了56.4%。价格方面，7月份全市均价为13657元/平方米，环比上涨8.2%，与去年同期11152元/平方米相比上涨22.5%。然而进入八月以后，成交均价又有所回落，8月2日—8月8日广州全市网签1732套，成交均价为13146元/平方米，比7月的均价有所下降，而8月9日—8月15日一周均价进一步下降，广州全市网签1714套，成交均价降至12323元/平方米。

    业内专家分析，市场振荡的诱因是调控、推盘策略等多方面共同作用的结果，但房地产投资的多少和难易决定了开发商的运营策略，而投资情况的变化对房地产行业来说，往往是牵一发而动全身，最终冲击市场，因此房地产投资增速的放缓及变化格外引人关注。（记者 蒋哲 实习生 林旭）