2010年4月，本轮楼市新政启动，是年，7-8月和年尾的两次大反弹，让开发商渡过了一个丰收年，调控沦为“空调”。

    2011年1月，中央政府加码楼市调控力度，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，市场成交量急转，调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

　　2012年，中国房地产市场将走向何方?2011年12月9日，中共中央政治局会议定下2012楼市政策基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从成交量萎缩到房价出现真正的松动，2012，值得期待。

　　根据中国指数研究院最新报告统计，从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35%-40%的历史高位上持续回落;商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。

　　“中国房地产市场形势并不像我们感受到的那么严峻。”中国房地产业协会副会长朱中一说，“当然地区差异比较大，咱们限购的一些城市，销售情况是同比下降的。1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，包括了广州、深圳，但是19个城市还是同比上升的。所以全国总的情况应该说还是可以。”

　　在笔者看来，“史上最严调控”政策的威力已在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。

    而价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大;近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。

    尽管北上广深等重点调控城市销售不畅，但受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。但中指院指出，由于通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

　　在限购政策延续的大背景下，2012年楼市将走向何方?中指院预计，在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

　　“明年房价调控的目标由抑制房价快速上涨到如今的房价合理回归，表明今年调控以来大部分城市房价止涨，调控效果得到基本肯定。而明年房价的合理回归，也意味着当前价格的调整还仍未到位。”链家地产首席分析师张月表示:“尤其是今年未完成房价调控目标的城市，明年可能会面临政策的从严或者加码，价格有望出现切实下降。”