按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交，并给出限购的“五条标准”。这“五条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;今年上半年成交量同比增幅较高的城市;外地人购房比例较高的城市;群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。凡满足其中两条标准的城市纳入限购范围。

　　在笔者看来，新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长，以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。

　　从宏观经济层面看，下半年负利率的局面仍然难以改变，房地产投资仍将会成为财富保值增值的重要渠道。在CPI方面，虽然从周期规律来看，7月份全国CPI同比增长6.5%，在此轮周期中，增速或已经达到顶峰，但是第三季度CPI受翘尾因素影响仍非常显著，CPI将达5.5%以上;第四季度翘尾因素影响下降，但CPI仍可能保持在4%以上。因此，下半年，CPI会出现回落，但是回落速度缓慢。而在利率方面，当前国际经济形势极不稳定以及国内中小企业受货币紧缩政策的明显冲击等因素制约了央行对加息工具的谨慎使用，此轮加息或已进入尾声。由此看来，负利率的局面在短期内不会扭转，作为目前财富保值增值的重要投资渠道，房地产投资需求必然旺盛，房价仍然存在上涨压力。

　　从今年上半年全国房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是房地产市场仍然保持快速增长的趋势。据国家统计局公布数据显示，上半年房地产开发投资2.6万亿元，同比增长32.9%;新开工面积9.9亿平方米，同比增长23.6%;施工面积40.6亿平方米，同比增长31.6%;竣工面积2.8亿平方米，同比增长12.8%;商品房销售面积4.4亿平方米，同比增长12.9%，销售额2.5万亿，增长24.1%;销售均价5681元/平方米，同比增长11.5%。这些数据表明，当前房地产市场不但要继续坚持调控不放松，而且还可能会出台更严厉的政策。

　　但目前的调控手段只怕难有什么效果。因为政府的调控思路没有发生改变，仍然以抑制需求为主导。政府一直沿袭着“促供给、抑需求、严信贷”的调控思路，但是作为“促供给”重要举措的保障房建设进度缓慢、分配混乱，对商品房市场的冲击十分有限;而“严信贷”却容易误伤首置和改善性需求，顾忌太多。所以，调控思路一直以“抑需求”为主导，而限购令是目前“抑需求”最具威力的杀手锏。

　　很显然，新一轮限购难以对全国房地产市场造成实质性影响。虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此，即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。

　　在笔者看来，限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。尤其是，目前许多地方政府一方面财政对土地出让收益具有依赖性，另一方面又债务压力沉重。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元。其中，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多土地政府偿还债务的重要资金来源以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。

　　此外，笔者认为下半年房地产市场将是以市场力量为核心。从供给上看，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件;从需求上看，上半年市场观望气氛浓厚，许多首置、改善性需求受到压抑，这些需求在下半年极有可能会被释放出来。那么，这种供需两旺的局面也将意味着房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。换而言之，调控政策的效力是在不断削减的，如果政府一直沿袭同样的调控路子，效果会大打打扣。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。（文/坤略）