时隔不过一年，在央企从事房地产业务的问题上，国资委先后下达了一“退”一“进”两道指令。

      5月3日，在《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（以下简称《通知》）中，国资委对各中央企业提出要求：进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。

      对于具体哪些央企可以或不可以“进军”保障房，《通知》中并未明确。仅对勘察设计、房地产开发、工程建设、建材和矿区5类央企参建保障房的路径给出了指导意见。

      与国资委的上述“进令”遥相呼应的，是去年3月18日该委下发的央企地产“退出令”。彼时，国资委明确表示，保留16家以房地产为主业的央企，其余78家非房地产主业的央企，将在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，全部退出房地产业务。

      “退出令”的直接导火索，是2010年全国两会结束当天，北京一日内诞生3个“地王”，皆为“央企制造”，引发舆论沸腾；另一个深层原因，是央企房地产业务“集中度”逐年提高。2009年，16家以房地产为主业的央企，地产总资产已达5616亿元，年度销售收入1899亿元，双双超过总量的85%。

      在央企地产接到“退令”与“进令”的一年间，国资委内部经历高层人事更迭，王勇接替李荣融出任主任；同时，中国房地产业经历密集调控和深度结构调整。2011年，中央政府将保障性住房年度建设计划追加至1000万套，相当于2010年一年全国商品住宅的销售总量。住房结构调整力度空前。

      实际上，央企地产的退与进，在理论上不乏依据。一些经济学者很早就曾呼吁，央企就应该逐步退出竞争性经营领域，主动担纲社会公共品投资。“赚钱的项目让给民营企业去做，赔钱的公益性项目就应该央企、国企来担。”

      然而，这一被广泛认同的“国企改革方向”，现实中却遇抵触。目前，部分央企已完成股改或上市，股东意志、资本意志往往更能主导公司的投资决策。而国资委的“地产进退令”，使央企均陷入一个抉择困境：“赚钱的项目不让做，赔钱的项目不愿做”。
 
      退地“夹生饭”

      北京市海淀区东升乡蓟门桥附近，一处建筑工地已在荒草间闲置一年多，至今仍无开工迹象。

      2010年3月15日全国两会结束当天，这块地在保利地产、中国兵器装备集团（以下简称兵装集团）等数家央企的“围猎”中飙升为北京市单价地王，楼面地价创下30197元/平方米的记录。

      3天后，国资委颁布央企地产“退出令”。该地块竟成“祭旗”之作。据悉，由于地块投资方兵装集团位列78家退出地产业务的央企名单中，以至于该项目在缴纳了3亿元拿地保证金后，至今未能取得土地证。

      按照国资委的要求，此次央企退出房地产，应以“市场化手段”为主要退出方式，即通过产权交易所公开挂牌转让。这种退出方式有别于过去的“行政划转手段”，后者曾在央企地产业务重组的历史上数度推行，但因容易陷入利益纠葛而不尽理想。

      然而，“市场化”退出却给兵装集团出了一道难题：如果项目卖贵了，则无人接盘；如果卖贱了，则有可能背负“致使国有资产流失”的嫌疑，接受国资委、中纪委和审计署等有关部门的盘问。

      公开资料显示，兵装集团2010年全年营业收入高达2700亿元。相比之下，上述蓟门桥“地王”项目总资产“不过十几亿元”。为免贸然退出“因小失大”，按兵不动看来是最好的选择。

      一年多来，兵装集团在半公开的状态下曾数度洽谈买家，但至今仍无定案。同时，地产公司的财务成本却每天都在发生，比如3亿元保证金的存款利息损失；公司管理人员除了“等待”几无事情可做。

     虽然国资委去年底曾公开表示，78家央企已全部在规定时间上交了房地产退出方案，但在一位不愿具名的央企地产业务负责人看来，“央企退出房地产成了一锅‘夹生饭’。”

      目前，央企退出房地产的“姿态”可以分成三类：除少数如兵装集团一样，项目处于停工搁置、苦等买家的状态外，大多数央企都是在秘而不宣地完成在建项目，清盘后不再拿地。“表面上看，退出令似乎并没有影响他们目前的开工、开盘”。

      此外，还有一些央企深陷“企业自有用地”的处置纠结中。78家非房地产主业的央企中，有许多是拿昔日的老旧工厂用地开发房地产的。如今要退出地产业务，就将牵扯到原有工厂职工的安置补偿问题。这被接盘者视为麻烦。

      此前，国资委内部在总结央企退出房地产的几大“难”时，排在首位的，就是“企业自有用地处置难”。
      不过，现在这类企业碰到一个“机会”：今年以来，以北京市为代表，一些地方城市纷纷提出鼓励企业利用自有用地建设保障房的政策试点。某央企下属的西南地产公司，过去多年一直利用自有用地开发保障房项目。这家公司目前正在盘算，“是不是可以借此申请不退出房地产？”
 
     “进入”的困惑

      央企为“退出房地产”纠结之际，国资委又下达了“进军保障房”的动员令。然而，“进”的困惑，似乎并不比“退”要少。

      2011年北京市两会期间，北京市国有建筑业“龙头”住总集团董事长张贵林向市人大递交了一份建议案，引发业界对保障房赢利模式的讨论。

      住总集团旗下开发的北京市经济适用房项目翠成馨园建设周期超过10年。至2009年，项目承建方已巨亏21.18亿元。住总方面认为，造成巨亏的主要原因，是政府对该保障房项目的定价机制“十年一贯制”，始终是3180元/平方米，枉顾10年间征地拆迁成本和原材料建安成本上涨的事实。

      实际上，张贵林所反应的情况具有普遍性。公开资料显示，近年来北京市多家国企均在保障房建设中遭遇亏损。如：远洋地产的“远洋润园”限价房项目，其建造成本已突破限定的销售价格；首开集团的回龙观保障房项目亏损10亿元；北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。

      张贵林告诉笔者，在上述人大建议案中，他提议建立“保障房价格动态调节机制”。目前，北京市政府相关部门已就他的提议展开讨论和调研。上述住总集团的翠成馨园经适房项目，目前也获取了政府一定的税费补偿。

      2011年，住总集团的保障房开工量将超过100万平方米，集中分布于北京和天津地区。对于这100万平方米保障房“新任务”的赢利模式，张贵林现在的考量方案是“全产业链、一体化建设模式”。意思是从规划设计、建筑施工到材料供应、物流配送和售后的物业管理，全部由住总集团下属各分公司来完成。如此，可以将建设保障房的利润率从单项的3%提高到综合的10%。

     “全产业链、一体化建设模式”也同样受到保障房建设规模最大的央企中国冶金科工集团（以下简称“中冶”）的标榜。2010年，中冶集团的保障房项目累计达到24个，总建筑面积564万平方米。

      中冶集团董秘康承业曾对媒体表示，公司能利用下属产业链优势，将保障房的毛利率做到11%：9个国家甲级设计院可以获得1%的利润；项目管理公司可节省2%的支出；施工单位项目部可获得5%~6%的利润。
      但在国内较早从事保障房开发的央企保利地产看来，“如果企业站在投资回报的角度来看，期望通过保障房赚钱的想法是不现实的”。

      早在2007年，广州市第一个限价房项目“保利西子湾”就是由该公司开发。保利地产副总经理胡在新表示，从之前公司做的3个限价房项目来看，基本都是微利。胡在新说，“保障房利润受到建设成本、市场环境和品质要求等多方面因素的影响”，“参建保障房是对企业在成本控制、品质把控和资金运作能力等方面的专业开发水平的综合考验”。

      保利地产目前在建、待建的保障房项目有3个。公司董事长宋广菊曾表示，2011年将新增5个以上保障房项目。保利参与建设保障房的设想是：“只要不亏，就会去尝试。”
 
      觊觎“自有用地”

      在退与进之间，一些国企、央企敏感地发现了一处政策交集——申请利用“企业自有用地”建保障房。
      国资委要求央企参建保障房的《通知》下达后，一些央企在媒体的追问下仓促表态，或声明愿意履行社会责任，或就赢利模式提出担忧。但更多的央企则陷入观望。观望的一项核心内容，就是各地有关“企业自有用地建设保障房”的相关配套政策。

      据悉，目前北京市几十家国有企业均向相关部门提出利用企业自有用地建设保障房的申请方案。

      以北京住总集团为例。该公司目前已申报5～6块自有用地建保障房。总土地面积超过20万平方米，可形成建筑面积超过60万平方米。这些地块均为仓储、物流和工厂等生产性工业用地。例如，其中一块位于北京市东四环百子湾附近的地块，前身是集团下属的混凝土搅拌厂。这些位于北京市四环至五环之间的工业地块昔日看似偏僻，如今却正是房地产住宅开发的热点片区，区域内商品房均价已突破2.2万元/平方米。

      根据政府有关部门探讨的建设方案，“企业自有用地”可以建成80%的限价房和20%的公租房。其中，限价房将有部分房源优先供应企业内部困难住房户；公租房产权为一部分为开发商持有，一小部分（约20%）无偿交给政府。

      如果按照此前的惯例，限价房售价约比周边商品房价格下浮10%～15%，则上述住总的5～6块“企业自有用地”，理论上可形成数十亿元的住房销售收入。

      对于“企业用地建保障房”的操作流程，有业内知情人士介绍，大致分为四个步骤：

      第一步是先有北京市国资委牵头，各家国企分别申报，确定可用于建设的地块宗数；

      第二步是找规划部门变更用地性质，将工业用地改为住宅用地，并嵌入城市总体用地规划；

      第三步是报给国土部门进行土地收储。如果按照正常程序，地块应经过招拍挂的市场方式出让，但北京市出于鼓励国企建保障房的考虑，对出让方式采取非常规做法，即招标、议标，以保证企业能从二级市场拿回自己的土地；由于地块是企业自己的，不涉及到交纳拆迁安置补偿费，政府仅根据地块所在位置，收取相应的土地出让金。

      最后一个步骤，是向房管部门申报保障房建设指标，纳入城市保障房总体规划。

      四步骤中，最难的一个环节是土地变性。“要与规划部门反复磨合”。由于当前土地管理日益严格，就单独一个项目修改用地规划的事情越来越难。

      据了解，参与“自有用地”建保障房申请的大军中，央企也独树一帜，甚至“下手更早”。有业内人士爆料：某制造业央企位于北京市六环外的一块工业用地，早在几年前就在申请变性，但至今仍未嵌入城市总体规划。

      近日，更有媒体爆出，一些央企，如中国铁建集团，利用自有用地，为内部职工自建保障房，再度引发舆论哗然。

      5月12日，国土资源部召开新闻发布会，提出加强保障性安居工程用地管理的三“严”措施：“严禁擅自”利用农村集体土地兴建公租房、“严肃查处”小产权房和“严格规范”企业自有用地建设保障房。

      国土资源部土地利用司司长廖永林在回答笔者的提问时表示，对于北京市年初提出的保障房用地创新试点方案，国土部的态度是“积极研究”。

      至于企业利用自有用地兴建保障房，廖永林强调应从三个方面“严格规范”：一是准入标准，即符合城市规划；二是建设标准和供应对象必须合规；三是进行土地性质变更登记要依法。

      上述国土部的表态，无疑给央企、国企谋求“自有用地”建设保障房的冲动注射了一剂预防针。因而目前多数央企都在观望后续配套政策的落地。

      一家按规定应当退出房地产业务的央企负责人坦然告诉笔者，这段时间他不断去二三线城市看项目。他预计未来公司还会有机会继续做地产，“可能是借道保障房”。

     这种判断并非没有先验。就在不久前，国资委刚刚在16家房地产主业央企之外，特批了鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团5家非房地产主业的央企，继续从事房地产业务。（文/王玉光）