这几天，杭州楼市最为热门的话题，无疑是绿城集团密集出让股权。从2011年12月9日开始，绿城接连出让了5个项目的部分股权，回收现金达13.35亿元。有消息还传出，这对于绿城来说，还只是开始。

    “卧榻之侧岂容他人鼾睡”，清高、孤傲、理想主义如绿城集团董事长宋卫平，这次也选择了通过出让股权的方式来渡过难关，值得一提的是，其中还包括绿城最为珍视的大本营——杭州的两大明星楼盘兰园和新华造纸厂项目的部分股权。这个事件，一方面说明深度调控下开发商资金链之紧张，另一方面，也说明杭州的开发商们，正在抛弃之前的种种负面情绪，转而通过调整自己，来积极适应市场的需求。

    就如郡原地产总裁徐小卫所说：“过去10年的房地产游戏规则，在未来10年会发生一些变化。我们也要适应这种变化。”调整，无疑将是2012年杭州楼市的主旋律。

    从纯住宅到多元化开发

    杭州开发商以开发住宅见长，但在2011年，这种过于单一化的产品体系，让很多公司的销售遭遇了滑铁卢，反而是一些商业地产项目异军突起，占绝了楼市的半边天。这让一些开发商开始反思。

    2012年初，郡原地产确定了未来发展战略，在产品线上，即以普通住宅为主，向老年地产、休闲度假地产、特色商业地产延伸。据了解，该公司目前在全国各地的酒店项目就达到了6个，其中还有为数众多的特色商业项目。比如长沙浏阳河休闲风光带项目，就是一个集生态、文化和经济元素为一体的，体验快乐、健康现代品质生活的城市休闲商业街区，将成为芙蓉区第三产业的新的增长极和长沙市第三产业发展的新亮点。非常有看点。

    杭州本地老牌开发商宋都集团，也借着上市的契机重新确定了发展战略。即“以住宅开发为核心业务，以商业地产为结构性补充和未来的利润点”，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资，让宋都在房地产、商业地产等领域不断获取更大的发展空间。

    昆仑置业也对产品线进行了调整。从原来的以中高端住宅为主，到更多以城市综合体的形式呈现。据了解，昆仑2012年商业综合体项目将达到近10个，为了更好地运营商业项目，该公司还将专门成立商业运营公司。

    为了集中推进综合体等商业地产，杭州本地大佬绿城集团还专门组建了综合体发展公司，专做综合体。这意味着住宅精品营造专家绿城集团，在商业地产上的开发运营，步子也将迈得越来越大。

    从自主开发到代建项目

    拿地、开发、销售，集投资商、开发商和销售商于一身，在之前的日子里，杭州大多数房地产企业，都以这样的方式存在着。不过，游戏规则正在发生改变，一个分工更为精细的时代正在到来。

    比较典型的公司就是绿城。为了应对居高不下的负债率，降低风险，从2009年开始，绿城开始大规模发展代建业务，用宋卫平的话说，是以“长工”的身份为“地主”打工。绿城今后的角色，将从地产运营商向地产服务商转变。

    绿城中国2010年年报显示，全国104个项目里21个项目享有百分之百的权益，而有83个合营项目。而在政府保障房代建领域，绿城也是成绩斐然，目前在全国范围承建的保障房、安置房项目已达30余个，总建筑面积超过800万平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青岛、南京、郑州以及浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波象山等10余个城市，在浙江已有代建项目达560万平方米。

    据了解，绿城建设的政府代建项目代建费一般为建安成本的3%-5%，而商品房代建项目的费率一般为销售额的7%-8%。这样的费用自然不能和自主开发获得的利润相比，但好在风险比较小，收益也更为稳定。

    事实上，随着调控深入，已经有越来越多的开发商介入代建业务。比如广宇集团光2011年就签约了3个代建项目，2012年还将继续获取代建项目；昆仑置业2011年在温州、杭州周边地区承接了大量政府代建工程，从而大大降低了住宅销售占整个业务的比例，也使得该公司受到调控的影响不大；宋都集团截至2011年，参与代建面积已经达到了200多万平方米，并继续将这块业务作为一块重要战略部署。

    代建业务的受宠，也显示了开发商对自身定位的重大调整。郡原地产总裁徐小卫表示：“过去10年房地产游戏规则是以卖地、预售为主的一种生存规则，在未来10年会发生一些变化，我们也要适应这种变化。”他说，郡原地产未来的商业模式选择，也会从之前的“投资开发型”向“种子投资＋开发管理＋专业服务”转变。具体来说，就是将自有资金作为种子基金，会同基金管理人募集不同形式的资金，将不同的出资方比如信托、社会投资者、各类基金组合起来，利用开发团队的优势，实现“投资人”、“基金管理者”、“开发经营团队”的多方共赢。

    从建豪宅到建刚需楼盘

    “一些已经通过审批的项目，想要全盘推翻之前的规划已经不现实了，只能在原有的基础上，更多征询客户的意见，对产品进行优化调整。如果是还没有审批的地块，那肯定是要好好调整一下了。”杭州萧山的一位开发商这样告诉记者。

    将原有的配置降低，精装修改毛坯出售，豪宅变身平民楼盘——业内人士认为，这样的做法，将在2012年大量出现。

    从一窝蜂开发豪宅到更青睐为普通购房者造房子，这样的理念已经传导到了拿地策略上。杭州金地房产一位负责人表示，2012年公司如果要拿地，那肯定会选择一些适合做高性价比产品、面向刚需的地块，因为这些项目更能够得到市场的热捧。

    从大幅扩张到步步为营

    2011年，清冷的土地市场，已经凸显出开发商拿地兴趣的缺失。2012年，杭城开发商继续以紧缩策略为主，立足原有市场，并进而转向不限购、不限贷的三四线城市。

    广宇集团有关负责人表示，根据计划2012年广宇虽有拿地需求，但还是会非常谨慎。拿地区域依旧会立足于长三角比较有规模的城市，或者是安徽、广东等已经有项目的区域，作一些拓展。

    郡原地产有关负责人也表示，2012年，郡原会把重点放在在售楼盘的存量规划上，特别是杭州区域的存货。未来，郡原还是会把主要精力集中在长三角地区，特别是杭州等一线城市。

    德信房产有关负责人则表示，2012年德信会在修炼好内功，回笼好资金的前提下，做到“缓称王”。具体来说，就是在目标制定上，不简单追求规模的扩大，而是关注公司可持续发展的目标，不一定要拿多少地，有多少开发量，但一定要稳健。

    对于今后德信发展的重点城市，这位负责人表示，公司已经在两年前就把重心转向了三四线城市，今后也会继续这个策略。2011年，这些城市的销售非常不错，对整体的目标完成有很好的补充，说明这个方向是走对了。