在“史上最严酷楼市调控”的2011年，“限”字当头。不明就里的人，会简单理解为打压市场、打压房价。但在业内看来，却是房地产去泡沫化，中国房地产协会副会长、秘书长苗乐如就是持这种观点的专家之一。

    “降低房价是一种去泡沫化的手段，但价格与泡沫并不能简单地画等号。”苗乐如说，“去泡沫化也不是单纯的降价，而是让房地产业获得可持续发展。”

    企业自然追求可持续，而刚需就想知道何时出手。在苗乐如看来，这两个问题并不矛盾，因为经过调控，楼市去泡沫化已取得成效。

    调控是办市场办不到的事

    存准率刚刚下调，紧缩了整整一年的货币政策似乎又有了新一轮宽松的迹象，中国经济也仿佛再度踩上了油门。但是，这一切，并不包括楼市调控，“进行到底”的呼声不仅来自民间，也出自中央政府。如何看待这一切？苗乐如说：“宏观调控就是办市场办不到的事情，不要把宏观调控理解为打压市场。”

    按照西方国家的市场经济理论，市场就是逐利的。但是，“房地产是一个特殊的问题，既是经济问题，也是民生问题。”苗乐如说，“明年，楼市调控还会持续一段时间，虽然这是迫不得已的办法，但是这与中国房地产业的基础、环境有关。”在他看来，在一些地方，房价确实过高，影响到了社会分配的公平机制，所以，楼市调控虽然是以行政力量干预市场，但在特殊时期有着特殊的作用与道理。“在很多西方国家，都是以物业税、房产税等经济手段来进行市场调节。”苗乐如说，他相信待中国房地产业实现健康持续发展之后，调控也将会被经济手段所取代。

    房价如何才算回归理性

    不同的人对待理性有着不同的理解。如今，在调控的作用下，一些地方“房闹”的出现，使人相信，房价的确在走下坡路，房价的“拐点”也在很多机构看来已经显现。但是，市场的观望情绪依然很重，刚需们最想弄清楚的一件事就是：房价什么时候降到底？

    所以，对于房价有了很多种猜测。谢国忠说，单平米价格应该回归到工薪族两个月的税后薪金；而陈光标喊出要以2005年购房价格的90%出售个人多地房产，更让人不免琢磨：这会不会将是调控后房价的最低点？

    “按照联合国曾有的一个定义，合理的房价是一套房子的价格是一个家庭的年收入的5到6倍。”苗乐如说。但是，这又是一个较为复杂的定义。“因为没有考虑到人口的流动性。”他说，“毕竟是要承认有一部分是先富起来的人，他们家庭收入是比别人高的。所以，不同的人对于房价的合理性存在不同的定义，而这也影响到房价的走势。给富豪开发的房屋和给工薪族开发的，就会不同，人口涌入程度较高的地区，房价也自然会水涨船高。”

    而至于刚需何时应该进市，苗乐如分析称，一要看自己的能力与需求，二要看去泡沫化的程度。前者是因人而异的，但对于后者，却是对所有人都一样的。“去泡沫化已经取得了成效。”苗乐如说。

    开发商要学会当农民

    过去几年，是房价节节走高的几年，也是房地产业空前拥挤的几年。苗乐如认为，这其实就是泡沫产生的过程，而调控无疑起到了挤出效应，对于房企而言，便是暴利时代的终结。

    在这个过程中，我们看到在各种富豪榜上，房企老板的数量从过往几年的暴增到如今的锐减，也看到听到很多企业渐渐剥离房地产业务的新闻。“我们并不希望看到企业因为觉得做房地产能赚大钱、快钱就纷纷扎堆，这不利于中国实体经济的发展。”苗乐如说，“在挤出效应之后，剩下的房企应该学会当农民，不论天气好坏都要种好自己的地。”

    在他看来，这其实就是说，企业要练内功，要讲创新、提升内部管理。“过去的暴利时代，使得开发商不需要追求这些，如果没有调控，开发商可能永远都在建造‘毛坯房’，而对住宅产业化、绿色低碳技术等等永远缺乏主动性、积极性。还有，房企是否永远都要守着一二线城市，那三四线城市的建设，又有谁来关心？”

    很多年前，当深圳房企“非40%以上利润不做”之时，万科却喊出“高于25%利润不做”的口号。苗乐如对此深有感触：“唯有暴利时代终结，才能去泡沫化，让房地产业健康持续发展。”