浙江省衢州市9日出台楼市“限购令”。此前，浙江台州出台了全国首个二三线城市“限购令”。至此，浙江省11个地级市中已有杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州等8个城市实行限购。到目前为止，距离住建部要求各省住建厅将需要采取必要限购措施城市名单上报的8月20日已经将近一个月时间，然而仅有台州与衢州发布了限购令，其他城市依然悄无声息。
二三线城市限购始末
7月12日，国务院常务会议明确表示：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。根据国家统计局提供的今年1~6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示1~6月涨幅排名靠前的城市，二、三线城市占据主体。6月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅超过0.3%的有13个，均为二、三线城市，同比涨幅在5%以上的城市有31个，除了广州之外，这些城市几乎全部属于二、三线城市，而襄樊、岳阳、常德、惠州、韶关等未出台限购政策的城市涨幅均超过6%。
8月18日，国家统计局公布的7月份70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨城市39个，环比上涨城市个数自1月份持续下滑，比6月份减少5个，平均上涨幅度为0.22%，涨幅亦现下滑；新建商品住宅价格指数环比下跌城市14个，比6月增加3个，平均跌幅0.16%，跌幅未出现扩大现象。7月，商品住宅价格环比持平城市17个。同时，新建商品住宅价格当月同比上涨城市68个，价格下跌的城市1个(三亚，下跌1.1%)，价格持平的城市1个（杭州）。上涨城市的平均涨幅为4.68%，维持5月、6月水平。
7月，全国大中城市新建商品住宅价格环比上涨幅度最大前10位中，前6位为均未实施限购的二三线城市，同比涨幅前10位中的5个为未限购的二三线城市。按照17日住建部公布新增限购城市名单5项建议标准，此类城市极有可能纳入新一轮限购名单。
■这5项建议标准分别是
1、6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；
2、6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；
3、1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；
4、位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；
5、存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
同时，住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
住建部发布各地列入新增限购城市名单的5项建议标准后，已要求各地方政府先自查上报。此外，相关部门也已和有关地方政府进行过约谈。对于迟迟未出的限购城市名单，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林向媒体表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人说，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。因此从时间节点上来看，不少媒体与专家都认为9月出台新限购政策的可能性很大。
热“限价”冷“限购”
在7月12日国务院常务会议提出房价上涨较快的二三线城市也要执行限购政策之后，7月21日，河北省廊坊市启动了楼市“限价令”，廊坊市部分开发商收到房管局发出的房价控制目标参考性建议——新建普通商品住房价格最高不得高于9000元／平方米。
紧接着7月下旬，河北秦皇岛市政府约谈开发商，传递商品住房的销售价格上限约为7000元/平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台“限价”规定，要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。而近日，广东省韶关市住建局也正忙于约谈一些开发商，要求开发商控制新建住房涨价幅度。原因就是“因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。”极有可能被列入限购名单之中。
广州市社科院研究员彭澎说：“这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。”
“因为限购杀伤力大过限价。”《21世纪经济报道》地产新闻总监李一戈认为，限够是从源头、从需求方面限制居民家庭购买数量进行直接限制，这对当地政府消费、投资、税收都有影响，当然，更重要的影响体现对土地市场这一块。假如限购的直接效果就是成交量的大幅度下滑，成交量下来，开发商回笼资金就少了，对市场判断就会犹豫起来，就不敢去拿地。土地收益下降是地方政府最害怕的，业界虽然呼吁了很多次要改变现有的土地财政的现状，但是毕竟需要比较长的时间才能改变这个现状。从短期来看，地方政府不愿意看到土地收入大幅度剧烈下滑。
在土地财政的现实面前，宁“限价”不“限购”已然是一些地方政府应对楼市调控的趋利心态，相较于限购令给土地财政造成的实质性影响，选择出台限价令达到“限价保量”效果。在中央房地产调控高压态势下，楼市价格微跌、成交量不跌，对地方的房产交易税收和土地市场影响不大，也许是一些地方政府最希望保持的状态。
但“至于未来究竟限价城市多一些，还是限购城市多一些，还有待观察。”李一戈说。
“限购令”扩容猜想
不少媒体在8月17日的“5项建议标准”出台后都猜测会有哪些城市出现在限购名单中。
※根据标准1
6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的。
【分析】6月全国统计局发布的数据显示，同比涨幅超过5%的非限购城市达15个：秦皇岛涨幅8.6%、丹东涨幅8%、牡丹江涨幅7.5%、洛阳涨幅8.2%、岳阳涨幅7.5%，均属于涨幅前列的城市。赣州、常德、烟台等二三线城市6月房价同比涨幅也在5%以上，且连续3个月同比涨幅超5%。
※根据标准2
6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的。
【分析】北京中原地产市场研究总监张大伟称，目前来看虽然没有明确的指数标准，但全国大部分二三线城市同比去年底的价格均有较明显上涨，其中部分城市上涨幅度较高。涨幅较高的二三线城市数量可能接近20个。
※根据标准3
1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的。
【分析】根据链家地产市场研究部统计，秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。中原地产数据显示，在非限购城市中，成交量以上涨为主。50个未“限购”二三线城市中，今年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。同比下滑的城市主要集中在东部的江苏、浙江和江西，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。
※根据标准4
位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的。
【分析】中原地产统计显示，未“限购”城市中最少有14个城市外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10~20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南文昌、山东威海；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，如河北的燕郊、廊坊，广东的中山、东莞。
※根据标准5
存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
【分析】北京大学房地产研究所所长陈国强称，此条标准不能量化。
中原地产和链家地产称，根据新标准，两家房屋经纪机构对全国二三线城市住房价格进行监测，预计可能有30~35个二三线城市被列入新增限购城市名单。
链家地产提供的调研数据显示，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，最后会不会是30个以上城市纳入新名单，目前还不确定。因为标准并未确定房价具体涨幅多大会限购。
《21世纪经济报道》地产新闻总监李一戈认为，会有十几个城市加入限价或限购的行列，但因为主管部门没有强有力的强制性措施跟地方政府要求，选择权是在地方政府。当然，对于个别城市，住建部可能会用约谈的方式对其做出要求。
陈国强认为，新一轮限购可能导致投机投资性需求向更小的城市转移，造成民间资金投资的恶性循环。
“这房价调控就像发洪水一样，一线城市限购，投资者就到二三线，二三线城市限购，就到四五线城市投资。”陈国强称，目前全国民间资本充沛，投资者缺乏投资渠道，便将过多资金投注在房地产上。房地产调控有一定效果，但仍有局限性。
也有部分房地产业内人士认为，一些因投资投机比例过高、房价涨幅较大而可能被纳入限购范围的新一批二三线城市，在9月和10月量价齐跌的可能性较大。在新一轮限购政策出台前，考虑到可能被“限购”，也有部分人会提前入市。此前有媒体报道，限购令扩大的消息发出后，最近很多城市已出现恐慌性购房。不具备买房资格的北漂族，也可能会提前在北京环周边购房以应对限购令的扩大。
然而，限购令虚无缥缈的身影是否真的会造成大范围恐慌性入市，还是令观望增加？
限购疑云加重观望
三线城市限购令“靴子”迟迟未能落地，对市场的影响已由初期的“抢购”转变成了浓厚的观望情绪。在限购令“疑云”笼罩之下，购房者期待房价回调，房地产商则希望能够尽快“出货”。
部分专家认为，目前国家的一系列调控政策已对抑制房价过快上涨起到明显作用，但总体来看，多数城市房价仍有缓慢上涨趋势，消除“疑云”稳固调控成果，还需对部分房价过快上涨地区尽快实施限购，并继续坚持加大保障房供给等系列调控措施。
虽然８月中旬住房和城乡建设部对外公布了各地列入新增限购城市名单的五项建议标准，但由于是各地自查，哪些城市将列入限购范围至今仍不明朗。
一些业内人士认为，根据住建部的五条标准，山东省的烟台、潍坊、淄博等城市都有可能实施限购令。但对于哪些城市将限购，目前省内排查进展到什么程度，山东省住房和城乡建设厅表示，目前尚无新情况，不愿意透露。
在7月新一轮限购令传出“风声”后，一些城市不少新开楼盘的销售出现“火爆”场面。在山东烟台，7月底龙湖·葡醍海湾开盘当日九七折的优惠活动使千余套房源全部售罄，认购金额达20亿元。淄博、潍坊、济宁等都有一些楼盘的开盘销售状况好于预期。
然而，山东合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明认为，7月中旬刚传出要增加限购城市时，确实出现了一批提前集中购买现象，主要是改善性住房购买者及部分投资者提前出手，但总体来看，近两个月的销售形势并不乐观。
不少楼盘销售代表也表达了类似看法，从接待的人数和最后下单的情况看，观望情绪占了上风，“每天可能会接待七八拨客人，但连签约意向都没有一个。”烟台某知名楼盘销售代理工作人员说。
不少业内人士认为，限购加重了购房者的观望情绪，刚性需求期待限购后房价可以下跌，外地投资者担心后市价格走势也不敢出手，只有那些改善性住房需求者会抢在限购前买房。
对于不仅是部分二、三线城市的房价上涨较快，且许多经济发展并不出众的县城房价也出现了快速上涨的现象，一些行业分析人士和专家认为，在差别化房贷政策、限购令、加大保障性住房建设、提高二手房出让成本等一系宏观调控政策下，总体来看，一些经济发展较快的二、三线城市房价正在温和上涨，对这些城市的楼市调控政策需要更加清晰，防止购房者持续观望，开发商短期以价换量，从而使得这些城市的楼市调控陷入一场“拉锯战”。
陶企的应对
自今年开年以来，部分陶瓷企业历经了电荒、房地产限购导致的终端销售萧条、销售淡季提前到来、库存爆仓等一系列不利因素后处于深深的忧虑中。从2010年开始的一线城市房地产调控，到今年对房地产下游行业的影响越来越明显。陶瓷业内称整个行业进入了比2008年更为寒冷的“冬季”，更有甚者称之为“冰冻期”。有的企业销量下降了近50%，有的企业从年初开始就一直在亏损。
去年针对一线城市的房地产调控政策一出台，记者就曾走访了不少企业谈论他们的应对措施。在当时来看，整个行业尚比较乐观，因为一线城市的市场在一定程度上已经处于较为饱和的状态，更多的企业将重心放在了二线、甚至三四线城市。加上国家提出“建材下乡”政策的驱动，越来越多企业聚焦三四线城市。
在国家城镇化进程的指导下，二三四线城市的房地产蓬勃发展，成交量、价格也在不断上升。在继一线城市的调控之后，国务院在7月份提出了在部分二三线城市出台限购令，尽管目前出台限购令的城市只有两个，其他都尚未明确是否出台或内容如何，但这仍令二三线城市的房地产市场成交量受到影响。也给大部分重点市场在二三线城市的陶瓷企业蒙上了阴影。
而从本报即将完成的全国陶瓷砖产能调查情况来看，国内的陶瓷砖产能巨大，且不少产区企业的主要目标市场都在二三四线城市，竞争激烈。在内忧外患的情况下，不同企业选择了不同的应对方法。
对于部分定位高端的品牌来说，继续做好一二线城市市场是其主要目标，而在一二线城市中，品牌知名度与影响力成为了消费者购买产品的重要因素。“在这样的情况下买房、装修的业主都是较为有实力的，他们对品牌的要求更高。”欧神诺、东鹏、金意陶等行业知名品牌都在终端有较好的表现，无论在零售还是家装渠道都依然保持不小的增长。“这与我们一直坚持做品质、做品牌息息相关。”欧神诺大客户经理谭宜颂说。
除此之外，不少企业在零售惨淡的同时，加大了参与工程项目的力度，鼓励并支持经销商在当地争取参与更多的工程项目，以此促进出货量和销售量。当然，暂时还不在限购令规定范围内四五线市场、农村市场也聚集了陶瓷企业关注的目光。而调整产品以适应这些市场的需求也成为了陶企目前面临的选择。（记者/唐钫）
