在本地房地产商静观市场变化的态势下，外地房地产大鳄沿海地产跃然而起，于上周五以6110万元的底价吞下禅城区首宗配建保障房地块。若除去配建部分土地成本，该地块每平方米楼面地价仅400余元。该公司相关负责人表示，该保障房项目是该公司在佛山的首个项目，9万多平方米的建筑将无偿交给政府，而地块上必须建设1250套保障房和安置房。

    佛山限购后楼市受挫，房企资金链开始吃紧，它们不得不暂停扩张步伐，这在禅城区土地招拍挂市场频现流拍上可窥见一斑。而此次“过江龙”逆市进驻佛山，且建设的首个项目为保障房和佛山名镇安置房项目，此举颇为引人注目。

    业内人士表示，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓，使得各房地产企业陷入了“四面楚歌”的境地。整个市场结构酝酿变化，房地产商到了调整开发战略的时候。这次禅城区“试水”在商品房中配建保障房，并在土地成本上给予让利，而投入保障房建设后融资渠道豁然通畅，无疑带领开发商找到了发展的突破口。

    “过江龙”空降禅城进驻保障房市场

    不是猛龙不过江，在楼市一片低迷的情况下，沿海地产逆市挺进佛山，作为唯一竞买人，先声夺得城南新区的一宗靓地。

    该地块编号为佛禅(挂)2011-010，位于禅城区港口路西侧、华新路南侧、澜石二路北侧，占地约5.54万平方米，建筑面积为23.26万平方米，用途为居住用地，兼容行政办公、商业服务业设施、文化设施用地，土地使用权出让年限为住宅用地70年，商服用地、办公用地、文化娱乐用地40年。地块容积率不超过4.2，折合测算楼面地价约263元/平方米。

    根据招拍挂文件，竞得人沿海地产必须按禅城区政府要求无偿提供约8.3万平方米的住宅、1.01万平方米商业、724个车位以及0.38万平方米自行车位。9万多平方米建筑面积将无偿交给政府，除去这部分，如此测算，每平方米楼面地价也仅约400余元。

    据悉，地面上一部分建筑，未来将作为佛山名镇安置房及保障性住房，这一部分住房将带装修。

    安置房和保障性住房的户型设计套内面积由最低25平方米至最高130平方米，每递增5平方米设计一种户型，其中25—40平方米设计为一厅一房的户型，40—60平方米设计为一厅两房的户型，60平方米以上设计原则上不少于三房的户型，其中60平方米以内的安置房和保障性住房不少于900套。

    事实上，早在地块竞价期间，不少业内人士已经猜测到，政府将采取“勾地”模式防止地块流拍。在招拍挂文件上，对竞买人的要求相当“苛刻”，要求竞买人必须具备二级以上(含二级)房地产开发资质，控股股东须为上市房地产开发公司，竞买人或其关联公司须具备已完成项目达到LEED-ND社区认证级或有成功运作单体建筑达到或超过欧洲国家绿色节能建筑评估标准成功案例。

    由此可以看出，这些条件均为沿海地产度身订造。地块竞得人沿海绿色家园发展(武汉)有限公司相关负责人表示，沿海地产之所以选择在如今进驻佛山，是因为看中了该地块的一些优势，且“看好佛山的发展”。

    房地产商进驻保障房市场步伐或将加快

    在上周五该宗地块的拍卖现场，虽然并未现多家房企抢滩保障房地块的现象，但不少在场的业内人士坦言，楼市或将酝酿变局。

    中央提出今年全国范围内将新开工1000万套保障性住房，未来5年一共将新开工3600万套保障性住房后，各市的保障房建设便成为重点工作，纷纷制定保障房建设计划。

    按照计划，禅城区将投入4亿元建设4000套保障房。而今年3713套保障房的任务就已超过了过去3到4年全区建设任务的总和，一个镇街就完成了相当于过去全区一年的建设总量。而禅城区去年共销售各类商品房9095套，如果按照这个数值来计算，今年建设的近4000套保障房将占新建住宅销售成交套数的四成。也就是说，从未来几年的保障房和商品房供应来看，两者将平分住房市场。

    在政府鼓励房企参与保障房建设初始，多数开发商对保障房建设并不感兴趣。但随着楼市调控的深入，资金链突然吃紧让不少房地产商无所适从，想继续发展，就必须克服资金压力的挑战。

    目前在全国房地产市场中，不少龙头房企已看到整个市场结构酝酿变化背后的机会，万科、绿地、中海、保利等已向保障房市场挺进并进行前期探索。而在本地市场，合富辉煌地产市场部副经理李鄂认为，大型房企的抢先进驻，或将开启房企你争我赶的态势，但前提必须是政府对保障房地块所给予的条件对房地产商有利。

    在禅城区“试水”配建模式的首宗地块中，我们也可以看到，房地产商有着比较大的盈利空间。“市道好的时候，同一地段的地块楼面地价达到5000—8000元左右，如今该保障房地块楼面地价每平方米仅数百元。”李鄂表示，楼盘的建安费一般在2000元左右，如果按照超高层商住标准带装修的也不过3000余元，盈利空间非常大。

    “如今房企拿着纯粹的商住用地去融资非常难，但如果拿着一块含有保障性住房的地块去贷款，将容易得多。所以融资渠道的打开和盈利空间的可观，将成为房地产商追逐保障房项目的基础。”李鄂说。

    贫富“混居”将成第二个金沙洲？

    在全国各地大举进行保障房建设的态势下，贫富“混居”将不可避免地出现在城市的水泥建筑群里。

    此前，禅城区国土城建和水务局副局长国兴华接受记者采访时表示，未来将要求更多的地块配建保障房，并将在土地的相关规划上确定配建保障房的比率，而配建的具体比率暂未限定，将按照地块的实际情况予以确定。

    这意味着，未来更多的地块将采取配建模式进行建设，而贫富“混居”的现象将越来越多地出现在市民的生活中。

    此番出让的保障房地块周边也是市民口中的“富人区”，地址为港口路西侧、华新路南侧、澜石二路北侧的该地块地处城南新区，更是处于未来新中心东平新城范围内。地块周边碧桂园城市花园二期、慧港国际等名楼盘云集，周边楼盘均价过万。

    这让人不自觉地联想起位于广佛交界处的金沙洲。金沙洲在开发初始定位比较高，是一块新开辟的处女地。但政府规划调节后，大量的安居房、保障房进驻此地，整个区域的楼盘价格和氛围均悄然改变，并引发一系列争议。

    “如果政府再继续增加类似性质的保障性住房和安置房，将会让该区域成为混居、高低档结合的区域。”李鄂认为，纵然如此，在调控加剧的当下，更多房企将更乐意投入保障房建设大军中，此种配建模式将成为楼市发展一个阶段性的定势。而实行“勾地”的制度，将保障土地的成功交易。若各种问题处理得当，此种模式将可让中央、地方政府、市民、开发商达到“四赢”的状态。　　　　　　

    ■记者观察

    保障房挺进市中心考验政府智慧和公信力

    “单独一体”的保障房建设时代将被更新，贫富“混居”时代即将开启。在禅城区首宗配建保障房商住地块成功被地产大鳄收入囊中的语境下，这一切变得生动而现实。

    向来地方财政紧张和市中心土地资源紧缺成为保障房“边缘化”的有利借口，经适房、廉租房通常只建设在城乡结合部，甚至更偏远的郊区。这衍生了一系列的问题，城市郊区的公共配套设施和公共服务滞后，“入学难”、“出行难”、“生活成本上升”等问题时刻困扰着住在保障房内的低收入人群。

    而此次禅城区“试水”在商住小区里配建保障房和安置房，让保障房挺进市中心，此番举措无疑给一部分人带来了福音。对于多数以后将住进“富人区”的穷苦大众来说，他们以后不得不与富人共享小区配套及周边公共交通等资源。由于两者在生活方式上有着本质区别，对于即将衍生的一系列新矛盾，相信政府不得不把这些列入考虑的范围。

    举个例子，在出行方式上，富人开车代步，而穷人只能骑行或公交出行。但记者走访发现，地块周边港口路附近区域公共交通极为落后，不仅公交站点偏少，公交线路也比较少，且在路上来往的出租车也鲜见。如何解决该区域无私家车市民的出行难题？如何采取措施降低该区域穷人的生活成本？在规划和市政基础配套设施上，如何让混居双方不产生矛盾？这些问题无一不在考验政府的智慧。

    而一个小区内有着两种不同性质的房子，在价格上也存在差异，一种是政府廉价配租，一种是自掏腰包支付。如果能在城南地段以地价居住保障房，这一块“肥肉”，叫人如何不艳羡？所以，如何避免保障房陷入福利分房的怪圈和防止“李鬼”入侵，也将成为考验政府公信力的一道考题。（李晓莉）

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