“控涨”之弊

      为什么会出现房价“控涨”反成“挺涨”的闹剧？在众多业内人士看来，盖因当前房地产调控仍旧未触及到“根本”。

      自2011年年初房地产调控以来，阳光一百置业集团有限公司常务副总裁范小冲看到市场出现三种变化，却都是令其“看好后市”的理由：一是投资投机性购房比例受到抑制，但居民购房意愿并未改变；二是地方政府房价控制目标公布后，楼市观望气氛趋淡，看涨预期升温；三是受限购政策“房票”时代影响，购房者行为渐生变化，冲动型购房需求减少，终极置业、一步到位的购房者增加。

      国家行政学院决策咨询部研究员王小广也根据长期观察得出结论：“当前推动房价上涨的因素和环境并没有改变。调控力度并不像舆论宣传的那么大。”但在他看来，相比去年，今年调控力度已明显加码，体现为提高存款准备金率、加息等一系列货币政策的运用。“用温家宝总理的话说，这是在‘消除房价物价上涨的货币基础’”。

      我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖最近则到许多省会城市出差，他看到当地房产成交量普遍下滑的同时，也发现这些城市仍在大量的拆迁旧城，建设新城，基础设施提升迅速，众多一线品牌房地产商蜂拥拿地，这种盛况让他丝毫看不到未来房价有下降的可能。

     “房地产调控到今天，如果不触及一些根本性问题，比如说民间资本投资渠道的问题，中央和地方财政税收关系的问题，政府、企业和个人收入分配调整的问题，调控基本上仍是死胡同，房价也不可能降下来。”胡景晖说。

      一些对当前调控持积极、乐观判断的业内人士则认为，当前的房价调控目标是“以政策换时间”，是带有“临时交通管制”性质的过渡性举措，旨在为未来三五年内保障房的大举入市争取时间。

      住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，2011年是“市场和保障”两种住房供应机制衔接的关键之年。在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，“限购”等房价调控政策的推出，实际上恰恰意味着（政府）要在短期内完成住房供应结构的调整和改革。

      然而，仅作为权宜之计的过渡性调控政策，其短期性、局限性颇为明显。《财经国家周刊》记者在调查中发现，当前诸多调控措施均遭遇市场层面的破解和化解。

      以要求提供社保、个税记录的住宅限购政策为例，目前已在诸多城市催生了“黑市”交易。厦门市业内人士告诉记者，当地一张一年期税单，黑市交易价格为2万元，有些高端楼盘甚至随买附赠。北京市一家大型房产中介公司的多位经纪人也向记者承诺，交5万元费用，可协助办理5年期的社保、个税补缴材料，从而变相获取购房资格。

      限购政策还将大量购房需求挤向非限购城市。一些三四线城市地产商从中找到商机。在4月9日北京市春季房展会上，《财经国家周刊》记者在现场看到，160多家参展商中，来自北京周边的河北省保定市、涿州市以及山东省烟台市、威海市的旅游度假型地产项目成了展会上的主角。这些项目的销售人员频繁叫卖的口号，即“不受限购影响”。

      业内人士告诉记者，各地实施住宅限购以来，楼市资金转向非限购城市、商业地产和海外购房的趋势明显加重。上述北京春季房展会上，来自海外20多个国家的楼盘推广格外吸引眼球。

      另一项遭到破解的调控措施，是“一房一价”政策。据此前发改委要求，各地将于今年5月1日起全面实行 《商品房明码标价规定》。该政策核心是约束开发商随意涨价行为，规定楼盘开盘前要先申报预售价格并备案，涨价须重新申请。但在一些先行城市的实践中，政策效果并不理想，开发商采取“先报高价申请备案、再二次定价打折出售”的方式，轻松规避了管控。

      范小冲告诉记者，虽然不排除调控措施遭遇化解的现象，但“并非主流”；胡景晖则表示，“钻政策空子”现象的存在，说明中国房地产调控还需与法制建设同轨，重点是加大违规者的惩罚力度。 

      涨价控制权

      除北京外，各地房价调控目标似乎均传达出“房价不会降”、但涨幅会控制的信号。问题是，地方政府如何控制房价的涨幅？

      多数接受记者采访的业内人士均表示，如果仅从“数字”上做文章，地方政府确实有许多控制房价涨幅的手段。比如：抑制市中心中高档楼盘入市，加大郊区低价位楼盘供应，把经济适用房、限价房和回迁房计入房价统计等等。

      据了解，目前在北京，政府已不给单价超过3.5万元的楼盘发放预售证；武汉市美联地产公司总经理卞涛也告诉《财经国家周刊》记者，当地房管部门对高端项目、高价项目发放预售许可的审批时间明显更长；无锡市某国有房企一位不愿透露姓名的负责人也证实，当地在发放预售许可证时，也对高价楼盘、别墅类项目格外吝惜，有些企业甚至因为审批流程过长蒙受损失。

     “最关键的问题是，地方政府自己确定的房价控制目标，最后由谁来审核？”在我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖看来，如果都由地方政府自己来核算，那最后无非是“从文字游戏变成数字游戏”，没有实际意义。

      然而，简单说地方政府不想调控房价，也不尽客观。记者在对多位地方官员的采访中了解到，在“调控房价”和“建设保障房”两个军令状面前，各地今年落实房地产调控确实面临诸多“两难”。

      今年全国两会期间，黑龙江省发改委主任宋希斌在接受《财经国家周刊》记者采访时介绍，黑龙江省2011年计划开工建设105万套保障性住房，所需资金约为1160亿元；而黑龙江省2010年全年的地方财政收入也不过1073.3亿元。保障房建设资金筹集压力非常大。

      宋希斌给记者算账：计划争取中央补贴资金80多亿元，全省各级政府拿出120亿元，企业自筹、减免税费600亿元。最后还剩下300亿元缺口，希望通过商业银行贷款、个人和社会筹集来解决。

      宋表示，由于保障房用地全部实行无偿划拨，已使地方政府放弃很大一部分土地收益。再加上正值房地产调控，也将对各级政府财政税收产生一定影响。保障房建设无疑是一场“攻坚战”。

      湖南省娄底市市委书记林武也告诉《财经国家周刊》记者，娄底市目前对保障房资金的筹措，主要还是靠土地运作。中央收紧地方融资平台、要求调控房价，无疑都会影响当地的土地运作，对保障房的资金获取构成压力。

      在华远地产董事长任志强看来，“接下来日子最不好过的，不是开发商也不是银行，而是地方政府。” “如果没有保障性住房，地方政府可能觉得日子还过得下去。但现在不行了，七八月份如果还没建的话，就要被问责。”

      此外，从宏观层面来看，下一步导致房价上涨的某些不确定性压力，也是地方政府所不能控制的。

      国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，未来房价走势最不确定的因素，是“今年到底会投放多少信贷”。 信贷控制不住，房价就会上涨。

      王小广告诉记者，决定信贷投放的一个最重要因素，是货币需求，即投资需求。“我现在越来越担心，投资需求在十二五期间依然会很强烈。”

      而在任志强看来，今年房价上涨的另一个推力来自土地供应。“去年国土部门要提供18万公顷的土地，最后只完成了69%。开发商分到4万公顷；今年土地供应大概在10万公顷左右，开发商能分到多少？估计也就是3万公顷多一点。”任志强说，“这意味着明年不会有太多的房子（上市）。”（文/王玉光）