继5月出现短暂反弹后，在改善性需求大举入市的拉动下，来自市房协昨日发布的数据显示，北京11月新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米，环比上涨5.2%，创下调控以来最大月度涨幅。

　　改善性入市促结构性上涨

　　根据市住建委网签数据，11月北京新建商品住房成交0.83万套，环比减少1.1%。其中，140平方米左右户型的成交占比环比增加约4个百分点。在价格方面，11月全市新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米，环比上涨5.2%，不仅如此，二手房市场业主也因此提高了挂牌价格，议价空间明显减少。

　　“11月成交均价涨得比较多，一方面是由于改善性需求入市增多，另一方面则是折扣减少。”据北京市房协秘书长陈志介绍，改善性家庭一般选择户型适合、区位条件相对成熟的项目，因此价格一般来说也相对较高些，如亚奥金茂悦、世华龙樾等项目本月签约量较高，均价在3万元/平方米左右，拉动全市均价结构性上涨；此外，也有部分在售项目减少优惠幅度，甚至有个别新开盘项目毛坯通过升级为精装等因品质差异的因素，价格有所上涨，两重因素叠加，推高11月新建商品房价格。

　　二手房现量价齐升

　　接连数月的市场回暖也开始影响到二手房小业主的心态。在成交量方面，11月北京二手住房成交1.38万套，环比增加25.4%，其中90平方米以下户型比重达到61.1%，比上月提高4.4个百分点。

　　在陈志看来，11月二手住房成交增加明显，主要有两方面原因：一是当前市场各方认为调控政策基本稳定，房价大幅下降的可能性很小；二是十八大“收入倍增”目标的确立，使购房者对未来收入增加的信心进一步加强，观望的改善性需求加快入市。

　　“总的来看，二手房成交回升，房价小幅上涨，但市场以自住需求为主的格局并没有改变，投资投机性需求仍然得到有效遏制。”陈志告诉记者，由于北京市实施严格的限购政策，部分家庭只能通过卖旧买新、卖小买大实现改善，近期在走访中介门店时也发现，卖买房一体委托的“连环单”现象明显增多，有的中介门店占比甚至超过50%，这恰恰说明二手房的火爆主要还是改善性需求增加，并非投资客入市。

　　全年交易量将创三年来最佳

　　伴随着新房价格单月涨幅创新高、二手房又出现量价齐升的局面，购房者开始担忧新一轮的房价上涨是否来临？

　　对此，陈志坦言，从此前11个月的走势来看，2012年北京住宅市场大格局基本定型，交易量是三年来最好的一年，预计全年可达9万套的水平；价格方面，由于北京市商品住房市场一、二级联动，加上新房市场还有较为充足的房源供应，趋势保持平稳，未见大幅波动，这与国家宏观经济出现企稳态势大体一致。

　　他同时提醒购房者，近期，中央也多次强调仍将坚持房地产调控不放松，市场各方都应保持理性，购房人应根据自身的实际需求、支付能力等情况合理安排购房节奏。而开发企业和二手房业主应根据市场形势和政策方向合理定价，切忌盲目提价，共同维护来之不易的市场稳定局面。

　　谈及明年政策走向，陈志认为，在北京人口与资源环境的刚性约束条件下，抑制房价过快上涨依然会是主基调，房价快速上涨也不具备条件。这一点要保持清醒认识，否则市场一旦出现反弹与波动，不排除国家进一步收紧房地产调控政策的可能性。（齐琳）