随着传统旺季的到来，开发商们也铆足了劲儿，纷纷将开盘时间定在了“金九银十”，期望“红五月”的情景再现，北京楼市也迎来年内的放量高峰。从首批9月开盘项目来看，低价入市项目获得热销，“以价换量”仍是房企稳收的不二策略。

    9月楼市供应激增

    随着“金九”的到来，开发商加速推盘入市。据北京市住建委网站显示，“金九”上旬，全市共有11个楼盘取得预售证，新增可售住宅4275套，这也相当于8月全月新增量5533套的77%。

    据悉，这11个楼盘中，既有多次推迟开盘时间的纯新盘，如合生·滨江帝景等，也有老盘后期，如金地朗悦、中海九号公馆等。

    此外，有不少楼盘将开盘时间排在了“金九银十”，以期在这收获的季节有个好收成。

    万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科将有金域华府、朗润园、如园三个楼盘推新入市。金地集团北京公司副总经理遇秀峰表示，金地朗悦将在本周开盘，并计划在10月再推新楼座。而金融街相关负责人告诉记者，除老盘金色漫香苑将推二期新品外，纯新盘金融街·融汇也将首次开售。

    而对于9月楼市的表现，遇秀峰表示，从9月上旬拿证的趋势来看，9月的供应量相比7月、8月将大幅增加。而从7月、8月的销售来看，成交还不错，相信随着供应量的增加，9月北京楼市也将表现不俗。

    毛大庆则认为，虽然供应量上来了，但北京的购房需求没有大的波动，同时政策层面也保持稳定，预计9月成交也将保持平稳。

    开发商开盘求“稳”

    记者注意到，截至上周日，北京共有11个楼盘取得预售证，但实际开盘的仅有两个项目，一个为通州纯新盘合生·滨江帝景，一个为房山老盘改名的中昂·香醍。其中，中昂·香醍拿证时间在8月27日。也就是说，还有近10个楼盘正在“潜水”。

    金地朗悦也是这批“潜水盘”之一。遇秀峰表示，金地朗悦拿证后也在销售，但为了更好地组织集中开盘，优惠措施都在本周末开盘时公布。而其他“潜水盘”也基本不愿拿证后仓促开盘，而是选择根据蓄客情况制定折扣后再集中开盘。

    从首批试水“金九”的项目来看，合生·滨江帝景首次开盘推504套房认筹达到9成，与开发商的求稳的价格策略不无关系。合生·滨江帝景精装修起价15000元/平米、均价16500元/平米，只相当于周边楼盘毛坯房的价格，让该楼盘竞争优势明显。而据开发商介绍，这也是希望以高性价比换取热销。

    遇秀峰也表示，金地朗悦是在去年9月市场不好的时候，基本以成本价入市，今年市场有所转好，但价格仍保持去年开盘时16000元/平米的水平，也是希望成交不要有大的波动，同时为后面的三期、四期奠定好的基础。

    个盘探访

    合生·滨江帝景 “潜水”数月 开盘认购超九成

    9月10日，通州新盘合生·滨江帝景在官方微博上公布了首次开盘“成绩单”：9月8日，到场人数超过1000人，认购金额8个亿，认购率超过90%。从“潜水”已久，到以今年通州市场仅有的精装修纯新盘亮相，滨江帝景首战告捷。

    此次开盘滨江帝景两栋楼共有504套可售房源。在许多楼盘选择分批快销的背景下，几百套房源集中推售并不多见。而此前，滨江帝景也进行了相当长时间的蓄客。滨江帝景有关负责人也对外表示，产品的差异性，“一步到位”的定位是开盘热销的重要原因。

    滨江帝景主力户型包括88-89平米的两居、112-154平米的三居，精装交房。滨江帝景推出这种精装产品，也对应了不少刚需买房人一步到位的心理。记者采访就遇到有首次置业的买房人选择了三居大户型。

    除了产品本身，滨江帝景首次开盘的价格策略也助力销售。

    事实上，滨江帝景从去年就传出要开盘的消息，原预计去年10月开盘价格区间在18000元-20000元/平米。如今正式开盘则是15000元/平米的起价、16500元/平米的均价。高策地产机构董事长陶红兵用“非常具有吸引力”来形容这一价格。从横向上来看，滨江帝景作为精装新盘，16500元/平米的价格在毛坯房占主流的通州市场，也具有较强的竞争力。

    目前，通州主流楼盘毛坯房价格在16000元/平米，少部分精装房源价格则在18000元/平米上下。新城核心区一精装现房楼盘，价格则在2万元/平米以上。

    滨江帝景有关负责人也对记者表示，作为纯新盘，肯定也希望首次以高品质和高性价比换取热销，为后期销售打好基础。

    玺源台 蓄客千组 周日开盘

    玺源台位于广安门外大街，一期房源将于9月16日开盘。此次开盘推出1号和2号两栋楼，户型主要以62-111平米的中小户型为主。据项目销售人员介绍，现在玺源台每天平均都有20-30组看房人。记者9月11日中午来到售楼处，发现现场有十几个购房者正在了解项目情况。

    销售人员介绍，玺源台这次共推出685套房源，主要面对的客户群是金融街及周边的高级白领。“房源主要是中小户型，均价虽然不低，但是总价并不是很高。后期还将推出大户型产品。”

    玺源台项目负责人表示，对入市很有信心。“项目选择在9月中旬取证、开盘，一方面是考虑可以搭9月这个传统销售旺季的顺风车；另一方面，也是因为经过一段时间，客户积累达到一定程度，目前蓄客已有1000多组人。”

    据了解，玺源台此次推出的产品价格在45000元/平米左右，前期参加排号的客户还将有总价减1万再9.8折的优惠。记者了解到，玺源台周边新房不多，附近房龄较短的丽水莲花、蝶翠华庭等小区，二手房价格基本上在35000元/平米左右。红山世家由于有北京小学的教育资源，二手房均价在45000元/平米左右。

    “玺源台周边基本上没有新项目，在售的红山世家精装房价格在60000元/平米左右，商住两用的毛坯房价格也在35000元/平米左右。玺源台目前的价格算是性价比很高了。”一位售楼人员如是说。

    一些购房者则对价格表达了不同的意见。周先生已经参加了玺源台一期的排号，最近有空就来看看户型和价格情况。他表示，排号时被告知售价是35000元/平米起。但因为1号楼靠近铁轨，噪音会比较大，现在想选一套2号楼的两居室。谁知挑了两套2号楼的户型询问价格，楼层好点的价格都在45000元/平米往上，低层的也在42000元/平米左右。“要是开盘时就是这个价格，我就不打算买了，买不起。”

    中昂·香醍、金地朗悦

    “邻居”楼盘相继开盘

    9月8日，位于房山良乡的中昂·香醍开盘，而一周之后的9月15日，与中昂·香醍距离不到3公里的金地朗悦项目也将再次开盘。近日，记者走访了这两个项目。

    中昂·香醍原名阳光邑上。根据亚豪机构提供的信息显示，项目上一次开盘还要追溯到2010年4月，当时一次性推出了800多套房源，住宅成交了528套，别墅成交了33套；2011年，成交83套房源，均价为16500元-18500元/平米。今年前9个月，成交均价为16268元。此次开盘，阳光邑上的新案名为中昂·香醍，公布的价格为每平米12800元起。

    记者来到中昂·香醍售楼处，发现售楼处前面的标志牌正面写着中昂·香醍，背面却还写着阳光邑上销售中心。由于是现房销售，前期的部分业主已经部分入住。

    据悉，目前普通住宅产品为6层带电梯的花园洋房，现房，毛坯交房。销售人员告诉记者，12800元/平米只是一层带半地下户型的价格，而普通的平层，售价在每平米16000元到16500元之间。另有赠送面积，有全款9折、贷款9.4折优惠。

    随后，记者来到相距不到3公里的金地朗悦项目。该项目正准备于本周末开盘，售楼处内充满了销售人员打电话约客户周末看房的声音。

    项目策划部工作人员介绍，本周末准备推出50套房源，价格和之前相比没有变化。“项目的实际成交价一直是15000元—16000元/平米，没有涨价。这次开盘蓄客是从两周前开始的，目前办卡排号的客户已经有六七十组了。”

    说起“邻居”中昂·香醍，金地朗悦的工作人员表示：“我们一直把自己定位为大长阳区域的品牌项目，竞争对手是长阳半岛等品牌开发商的项目，而良乡本地的项目，从产品到客群还是有比较大的差异的，并不是我们的直接竞争对手。”亚豪机构提供的数据显示，6-8月，金地朗悦成交了312套房源，平均月成交百套左右。

    此外，记者发现，目前房山区域的购房人已经出现了一定的观望情绪。某项目人员告诉记者，目前的来电来访量的水平还是很高，但成交平稳。“从8月下旬开始，感觉客户就出现了观望情绪，主要还是觉得不知道未来一段时间，政策和市场走势会不会出现变化。因此看房很积极，出手很犹豫。”

    购房人声音

    积极看房，十月再定夺

    林先生(金融街某银行工作人员)：

    我最近看了大兴的一些项目，感觉价格已经比去年有明显的上涨了。去年低点的时候，南五环外的领海·朗文世家，价格也就在15000元/平米左右。而现在，南六环外天宫院附近的几个项目，都已经涨到每平米15000元以上了。

    在这个时候看房，其实心里还是很犹豫的。犹豫的原因，首先是在今年，中国实体经济的衰退的趋势比较明显，对房地产会产生什么样的影响，还很难说。四季度，政府的调控政策是会保持现在的限购政策，还是会加强限购，或者放松调控来刺激经济，都很难说。即使四季度有新的政策出台，估计也要到年底了。

    因此，我觉得目前还是先看一看，出手的时间，还是等到十月以后根据形势再做定夺。

    看到合适的房就出手

    王女士(国贸某贸易公司职员)：

    我在国贸上班，首选就是通州了。最近看了天时名苑、富力·金禧花园等楼盘，主要是考虑到未来通州楼市具有一定的升值前景，以后出租出售都有保障。目前这两个项目的小户型，对我来说价格都不低了。

    之前一直在犹豫要不要买房，但是春节过后房租涨得实在太凶猛了。原来我在红庙租的两居室是月租3500元，现在一路追涨到4500元。因此自己算了下，还是觉得买房应该提上日程。至少每个月租金够还月供的了。更重要的，是不知道房价会不会继续上涨，而且听说过段时间银行会取消首套房利率8.5折优惠。所以综合各方面考虑，我更倾向于若是看到合适的房子，现在就出手。

    观点碰撞

    多盘入市将促进成交

    ●陶红兵(高策地产服务董事长)：

    7、8月份北京楼市成交下降幅度较小，仍属于正常的市场波动范围。传统上根据开发商的工期和季节气候等因素，9月份会有大量的楼盘入市，促进成交。目前整个市场的情况比较稳定，预计9月份的市场成交会比8月份有所上升。同时，由于2011年市场对调控政策的反应比较强烈，市场相对冷清，成交基数较低，因此与2011年同时期相比，今年9月的市场成交也会有大幅度增长。

    实际上，从今年4、5月份以来，北京逐渐有一些楼盘开始出现了价格的小幅上涨，“以价换量”并不是普遍现象。但是从目前的情况来看，与8月相比，9月楼市价格将保持一个稳定的状态，刚需群体也仍将是市场主力。贷款利率的优惠、降息政策等为购房人群提供更多的信贷支持，使他们的市场预期逐渐改变，纷纷选择入市。

    “金九”难现

    ●陈国强(中国房地产学会副会长)：

    今年二季度以来北京楼市的成交情况逐渐回暖，8月份却又开始出现下滑，从目前的形势来看，9月份恐将继续延续8月份的成交趋势，很难出现传统意义上的“金九”局面。

    造成这种现象的因素是多样的。首先从政策面上，督察组在全国调查了解楼市情况，结果尚未公开。这在很大程度使得政策不明了。现在很多人都在担心政策会继续从严，从而影响到入市的心理预期。其次，从供需上看，9月份新开盘的数量可观，但因为之前几个月北京的刚性购房需求已经被消耗掉一部分，加上库存房源，使得整个市场供大于求。此外，从购房者的角度来说，北京楼市很大一部分是由刚性需求和改善性需求支撑起来的，他们对价格的敏感度很高。现在部分项目由于销售情况较好而提价，一旦价格与刚需族的购房预期有出入，他们很有可能会回归观望。(袁晓澜 刘狄 张旭 方王洋)