根据建设部《商品房销售管理办法》规定，现房销售不需要销售许可证或者预售许可证，而期房一定要预售许可证。洛阳市在商品房销售过程中对此执行情况如何？5月25日，东方今报记者兵分两路，暗访了该市的升龙广场、状元府邸、书香苑等7家楼盘。

　　调查显示，绝大多数楼盘都能严格执行该规定，办有预售许可证，也有个别楼盘没有办许可证但已经开始认筹放号。

　　□策划东方今报编辑部

　　执行东方今报见习记者常书香刘亮/文见习记者李书宝/图

　　○●有预售许可证，已开盘销售

　　“我们是上市公司，肯定所有证件都齐全了，可能有的小公司会没办证就提前预售，我们也不太了解，但我们不会那样做，那样的话影响太大。”5月25日上午，记者在洛南新区开元大道东段市政府左对面的宝龙城市广场售楼部采访时，一工作人员自信地说。

　　记者在该售楼处的销售信息表上看到，卖过的楼盘被标上了红色标志。据工作人员介绍，上周六2号楼开盘，总共192套，现在还剩不到70套，分为138平方米和115平方米两种户型，均价为5820元，优惠力度比较大。“我们公司做得比较大，所有证书都能在网上查到，这么大公司在路边杵着，要是没有证件的话怎么卖啊？商品房预售证在墙上贴着，你可以自己去看。”记者在该工作人员的引领下，看到了已开售楼盘的预售许可证。

　　当日中午12时20分，记者又来到洛阳市中泰·世纪花城售楼部，售楼大厅的中心摆放着楼盘沙盘模型，门口的右侧墙壁上，摆放着各种房屋手续证件。

　　一名销售人员介绍说，现在他们开盘预售的是5期工程，从37号到45号9栋楼房都属于5期工程，现在预售的包括41号、43号、45号三栋楼盘，楼层层高18层，户型面积都是90多平方米，有4种户型，均价为6200元/平方米。“我们这几栋楼房已经封顶了，明年交房，如果付全款有两个点优惠，房产证交房以后就可以办理，买房以后就可以签合同”。“这就是我们41号、43号、45号三栋楼房的商品房预售许可证，你可以放心，我们是手续齐全之后才开始预售的。”该销售人员表示。

　　○●有预售许可证，没开盘，但已经认筹多套

　　记者在洛阳市王城大道与中州路交会处北的升龙广场售楼处，称自己北京的朋友想在洛阳买房，该售楼处客户经理王龙江热情地接待了记者，问需要买什么样的户型以及多大面积等。王经理向记者介绍了该楼盘共有36幢，其中6、7、8、9号楼已经卖完，仅有10号楼和5号楼正在认筹中。

　　王经理说，只要在浦发银行预存3万块钱，就可以先排号。当记者追问这是否为预售行为时，王经理否认了这一说法。他说这些钱是客户存的，要是不买的话可以连本带息一起还给客户。记者说，北京的朋友一再强调所有手续要齐全才能买，王经理说，这点请放心，这么大的企业肯定证件齐全。随后他带记者到售楼部柜台右侧，记者看到一个文件支架的活页上，所有证件都夹在一起，预售许可证摆在其中。

　　○●无预售许可证，没开盘，但开始认筹

　　在洛南新区关林路与龙和西路交会处东50米洛阳中迈置业有限公司的书香苑项目，记者以将来想给孩子上学买房为由，和置业顾问王小姐进行了攀谈。

　　据王小姐称，书香苑为教育地产，目前除了16、17号楼正在紧张认筹，等待6月初开盘外，1到15号楼全部卖完。王小姐说，1到15号均为团购，16、17号不到400套，为零售，当前已经认筹280套。

　　当记者问现在认筹能否买到时，王小姐说只要在浦发银行预存2万块钱，现在就可以认筹，开盘时可以给予九二折优惠；为保险起见，可以多认筹几个号码，到时候命中率就高了。

　　随后，在王小姐接待其他前来咨询买房的顾客的间隙，记者顾环售楼部内的墙壁和服务柜台，发现墙上除了几个荣誉证书的相框外，均无预售许可证迹象。

　　记者说现在买房都要看看证件是否齐全，尤其是预售许可证时，王小姐称该楼盘的预售许可证还没办完。记者追问没有许可证不能卖房时，她称这不算卖房，只是认筹。要是到时不买的话，可以连本带息退还认筹金。

　　○●没预售许可证，没开盘，也没开始销售

　　5月25日10时许，记者来到位于洛阳市国花路与状元红路交叉口东100米的状元府邸售楼部，售楼部里只有几名售楼人员，并未见前来买房的顾客，见记者进来，一名男售楼人员立即迎了上来。“我们的房子还没有预售，所以价格还没有正式出来，可以先登记，到时开盘早来就行。”该男售楼人员说。

　　记者从该男售楼人员手指的沙盘模型中看到，现在2、3、4、15等七栋楼盘上面贴着一张“该楼盘咨询中”的标语，户型有105.39平方米至135.58平方米不等的四套户型。该名男售楼人员随即向记者推荐3号楼盘116平方米的户型，只是说价格应该和周边差不多。

　　“户口不是洛阳只有一次性付款，但是如果你在洛阳有正式工作，有一年以上纳税记录，可以不一次付清，至于签合同要等到开盘之后，交完首付才开始办贷款手续，购房合同才能签。”男售楼人员表示。

　　“有商品房预售许可证吗？”记者在状元府邸环顾一周并没有发现施工许可证、规划许可证等相关证件，便向男售楼人员问道。男售楼人员说，因为房子还没开始预售，所以相关证件正在办理中，目前还没有办出来，“开盘的时候手续都会有，包括商品房预售许可证，我们现在是一边办、一边盖，啥时候拿到证啥时候开盘。”该男售楼人员告诉记者，他们这几栋楼盘预计8月份开盘，但是一般要往后推，可能到年底，现在他们只是登记，并不是卖房。随后，记者又来到状元府邸施工工地，工地上刚刚打好地基，楼房还没有开始建。

　　但对此说法，在此前5月9日东方今报记者调查时，状元府邸的销售人员表示，他们已经以每平方米4300元的价格卖出了近300套。

　　上午11时许，在位于洛阳市王城大道陇海立交桥北（西侧）智杰·亚秀丽都·逸园售楼部的大厅里，有一名买房者正在咨询买房的相关事宜，“一期、二期我们已经结束了，三期马上开始，三期包括2栋小高层和6栋多层。”该售楼部的置业顾问刘宇说。

　　据刘宇介绍，目前，工程三期将近400套商品房，2栋小高层户型面积是在130多平方米，6栋多层户型是70多平方米和90多平方米两种，先开盘的可能就是靠近洛阳王城大道的2栋小高层和3栋靠近洛阳道北三路的3栋多层，“价格还没定，可能要5000多元/平方米，如果想要房子可以先排号。”刘宇告诉记者。

　　刘宇说，他介绍的6栋楼房可能一到两个月后开盘，一年半之后交房，房产证在交房以后一年之内就能办理，登记排号时客户可以带着身份证、结婚证、户口本这些复印件登记，刘宇解释道：“原来是收定金，但是现在不让收钱，所以我们就收集客户资料来选房，开盘当天按先后顺序来选房，先到先得，这其实就是原来的VIP客户。”“我们的商品房预售许可证正在办理，因为工程进度还没达到申请预售许可证的条件，到时可以到房管局查那个预售许可证，开盘之前肯定能下来。”当记者想查看是否有预售许可证时，刘宇如是说。在该楼盘的施工工地上，记者看到，刘宇所说的几个楼盘工程进度已经进展近一半。

　　12时许，记者在洛南新区展览路与金城寨街交叉口的新天地红太阳售楼部了解到，该楼盘由新天地置业开发，其中一期现房的5份预售许可证整齐地张贴在柜台右边的墙上，二期预售许可证还没办下来，要等到10月份才能开盘。当记者问能否提前认筹二期的房子时，该售楼处置业顾问栗小姐明确地告诉记者，没有开盘，现在还不能买。

　　○●以金钱形式进行的认筹属于无证变相售房行为

　　没有商品房预售许可证，就开始认筹，算不算变相销售行为？是否违规？记者联系了河南大进律师事务所邵志强律师和洛阳市住建委相关负责人。

　　邵律师认为，根据《商品房销售管理办法规定》，没有办商品房预售许可证就开始销售是不允许的。这里的商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。目前认筹是一种集聚人气、为预售预热的宣传行为。但国家相关法律法规规定认筹是不能收取任何费用的。他认为从法律层面讲，只要不发生实质性的金钱交易，不算违规。

　　对此，洛阳市住建委相关负责人表示，在未取得商品房预售许可证之前，开发商不得以任何形式发布销售广告，不得以“内部认购”、“内部登记”、“办VIP会员卡”等任何形式放号，或收取“诚意金”、“会员费”等预定性质费用，进行无证售房或者变相无证售房的行为。